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2022年1月末，日本总务省发表了「住民基本台帳人口移動報告2021年（令和3年）」，这份报告主要用于统计日本人及赴日外国人在日本国内的移动轨迹情况。

对于投资者而言，这份报告也能很好地分析一个地区的投资潜力。

根据统计，2021年度日本的人口移动主要分为三大类：

○在各都道府县之间移动的人：247万6640人

（※即跨都道府县搬家的人）

○在都道府县内移动的人：277万1214人

（※即在都道府县（包括东京都特别区部及政令指定都市）区域内搬家的人）

○在市区町村间移动的人：524万744人

（※即跨市区町村迁址的人）

与2020年相比，在各都道府县之间移动的人数有所增加，比上一年增加12,648人。

从各都道府县之间的流动人口数据来看，人口变动最多的依旧是东京都。

其中迁入东京都的人数为420,167人，从东京都迁出的人数为414,734人，人口净流入为5,433人（即「过度迁入」）。相比2020年，迁入人数减少了12,763人。

从各都道府县之间的流动人口年龄来看，流动人口年轻化已经成为了一种新常态，按照流动数量排序，22岁（大学毕业）的年轻人主观上更加倾向于离开自己的家乡打拼：

○22岁：177,942人

○24岁：131,256人

○23岁：120,011人

○25岁：118,155人

○26岁：108,834人

与2020年相比，移动人口增加量最大的是24岁（增加5,801人），其次是18岁（增加4,904人），26岁（增加4,659人）。

重点来看最受关注的首都圈、东京都以及东京23区的人口流动情况。

首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）方面，整体上呈现人口净流入的趋势，合计净流入81,699人。

其中东京都净流入5,433人、神奈川县31,844人、埼玉县27,807人、千叶县16,615人。从数据上来看，东京都的流入人口在慢慢减少。

在东京23区中，流出人口首次超过流入人口，净流出14,828人：

其次，东京23区的流动人口，大致分为三个年龄段：「0~14岁」、「15~64岁」以及「65岁以上」。其中「15~64岁」这个年龄段的日本人流动者人数排名第一，达到了19,293人，成为流入东京23区的主力军。

进一步细化年龄段后发现（不包括移民），15~29岁的年轻人是持续流入东京23区的主力年龄段，其中15~19岁的净流入为8,027人，20~24岁的净流入最多，达到了49,656人，25~29岁的净流入为10,673人。这部分人也是单身公寓的主要租客群体。

造成东京23区迁入人数不断减少的最主要的原因还是新冠疫情。

在2020年之前，即新冠疫情暴发前的2014年至2019年这5年内，东京都23区的年均流入人口大约在5万到7万人之间。

到了2020年5月，东京都首次颁布紧急事态宣言，此后便出现了自2013年7月以来的首次流出人口超过流入人口的情况，也就是所谓的「过度迁出」。这些流出的人口，主要流向东京都附近的县市，例如埼玉县、千叶县、神奈川县等。

即便如此，东京23区的人口密度过大的问题依旧没有得到解决，不过对于投资者而言，人口密度高本就不是坏事。

人口的过度集中，意味着当地的租房压力会相比一般城市要高，那么租客对于租房的需求就越旺盛、租约也就更稳定。

如今的东京23区，密密麻麻分布着整个日本最重要的铁路交通网络以及世界级的「大厂」公司，在这个以交通枢纽和产业发展为大头的地区，人口「过度迁入」其实才是常态。

而目前年轻人迫于疫情的压力以及企业实行的远程办公才「不得不」向东京周边迁徙。等到疫情完全结束，相信这些暂时远离市中心的人口也将会重新汇聚到东京中心

作为投资者而言，选择在东京23区，甚至是都心6区内购买投资房主要还是关注租金，因为长期投资中，稳定可靠的现金流才是投资的根本。无论投资哪个国家的房产，地段的选择将会直接影响投资收益。

「人口数量决定了一座城市的发展下限，人口质量决定了一座城市的繁荣上限」。

只有当人口密集到一定程度，这座城市才有机会在短时间内爆发出惊人的发展力，在这方面东京永远是第一。作为投资者，我们就应该看准时机踏着红利入场，才能真正享受到成功投资带来的收益和乐趣。