摘要：一.2021年柯桥区月度成交情况截至12月30日，2021年柯桥区商品住宅累计成交13749套，成交面积约163万方，成交均价约19710元/㎡。从每月成交来看，前三季度除6月外，每月都能保持千套以上的成交量。第四季度成交下降明显，尤其10...
一.2021年柯桥区月度成交情况
截至12月30日，2021年柯桥区商品住宅累计成交13749套，成交面积约163万方，成交均价约19710元/㎡。
从每月成交来看，前三季度除6月外，每月都能保持千套以上的成交量。第四季度成交下降明显，尤其10月仅成交539套。
二.2021年柯桥区各板块主力在售项目成交套数/成交面积
2021年柯桥区主力在售项目共成交约9522套，成交面积约109.4万方。
2021年柯桥的成交情况，可以用“周边包围城区”来形容：由于城区供应偏少，周边板块反而成为新房成交的主力。
比如2021年柯桥成交最多的板块，是钱杨板块。成交套数占柯桥区总成交的26.2%，成交面积占柯桥总成交的24.3%。
紧随其后的，是房源较为充足的柯岩、柯西两个板块。
今年柯岩地王楼面价破2.6万/㎡，相较之下，主力在售的高层、洋房均价仅约2万/㎡左右。
柯西板块内部分两大区块：一个坂湖南，成为柯桥高端项目聚集区；一个小赭区块，拥有价格优势和光明的规划前景。
最让人意外的板块，非夏履莫属，2021年成交量也突破千套。主要原因就是价格优势明显。
湖塘和平水是2021年柯桥成交量最小的两个板块，主要原因是2021年没有新房供应。
三.2021年柯桥区各板块存量情况（不含规划未公示项目）
至2021年年底，柯桥区主力在售项目存量约14539套，存量面积约212.7万方。根据2021年销售量，库存完全去化需18个月。
存量最多板块是钱杨板块，高达3282套，占到柯桥总库存的22.6%，完全去化需要16个月的时间。存量主要集中在星澜城和还未开盘的元垄紫辰府。
其次是马鞍板块，存量达2173套，完全去化需要36个月时间，去库存压力最大。存量主要集中在万固江河汇和勤业未来城。
柯北存量主要集中在金樾玖著和禹洲印樾府。
柯西存量主要集中在还未开盘的元垄望品。
柯岩存量主要集中在金辉半岛云著和还未开盘的鉴湖明樾。
夏履存量主要集中在云溪里和融杭府。
平水由于2021年情况特殊，所以去化周期不做统计。板块存量主要集中在悦景湾和未开盘的桃源里。
福全兰亭存量最少。目前在售项目所剩房源均已不多，存量主要在还未开售的福源府。
4.2021年柯桥区各板块房价区间参考
1）柯桥普通住宅天花板破3万/㎡！
相较越城区的镜湖-老城“双城记”，柯桥区表现出十分清晰的“单核模式”：以城区为唯一核心，房价向周边呈阶梯式递减。
位于最高阶梯的，是柯东、柯西两个板块。这两个板块有一个共同特性，就是都拥有稀缺的城市大湖。
得益于城市大湖的“湖区效应”，再加上板块发展相对成熟，柯东的瓜渚湖畔和柯西的大小坂湖旁，都已成为绍兴难得的高端居住区。
而湖区内的高端项目，如柯东的湖畔悦园、柯西的烟波飞鹭，都已纷纷突破3万/㎡的天花板，成为柯桥房价的顶峰。
2）正在起飞的南北两翼
柯桥房价的第二阶梯，是位于柯桥城区的南北两翼——柯北和柯岩板块。
作为无缝接壤城区的板块，柯北、柯岩是接收城区外溢与发展红利的第一线，房价也紧跟城区：柯岩房价稳居2万+元/㎡，柯北房价更是已抵达3万/㎡的天花板。
与此同时，这南北两翼也正迎来各自的高光时刻。
柯北作为双亚运场馆所在地，即将到来的亚运会将把它推向世界级舞台；柯桥未来之城的规划建设，也将让它成为柯桥最新的高能板块。
柯岩迎来文旅产业发展的高峰，尤其是围绕鉴湖的规划开发不断深化，已拆迁板块的高能焕新，宜居性和板块能级将大幅上升。
3）不可忽视的超新星板块
第三阶梯是两大超新星板块——福全兰亭板块、钱杨板块。这两大板块的共性，是都位于城市接壤处。
绍兴地铁1号线柯桥段开通、杭绍一体化绍兴片区规划，直接让钱杨板块跨入了“同杭时代”。成交量成为柯桥主力，房价也正打开2万元/㎡的大门。
位于柯越边界的福全兰亭板块，一直是价格洼地，借助金三角未来社区、福全枢纽，焕新板块核心区、深化与越城的融合，福全正成为绍兴交通的超级枢纽。
随着野生动物园、旷谷旅游综合体等超级文旅配套落地，兰亭也有了板块升级超级引擎。
4）三大价格洼地
在柯桥大部分板块触及2万/㎡，核心板块到达3万/㎡的现在，柯桥仍然有三大价格洼地板块存在，分别是马鞍、夏履、平水，板块均价在1.2万-1.4万/㎡。
价格虽然低洼，板块的价值潜力却不容小觑。
马鞍产业基础雄厚，加上浙江大湾区的契机，正逐渐站上起飞的风口；
平水拥有极为丰盛的山水人文景观，越东路智慧快速路的开通，将彻底解决交通窒碍，成为撬动板块价值的杠杆；
夏履同样拥有优美的山水风光，同时还是柯桥融杭的桥头堡板块之一，板块前景值得看好。
（以上数据统计截止时间：2021年12月28日）
整体而言，柯桥楼市的表现一直十分稳健。
具体表现在：
土地出让比较克制，在售楼盘和待售楼盘较少，供应比较少；
总库存约14539套，面积约212.7万方，去化周期18个月，较为合理；
房源没有过度集中，而是较为均衡的分布在各个板块；
房价涨幅较为稳定。
随着融杭的不断深化，柯桥产业逐步升级，将进一步参与浙江大湾区、长三角一体化，区域能级也将不断升级。
健康、向好，这是我们对于2022年的柯桥楼市，最基础的判断。
